|
АНАЛИЗ РЫНКА 5.1. Состояние рынка строительных материалов в определяющей степени зависит от конъюнктуры строительного рынка, на который в свою очередь непосредственного воздействует рынок недвижимости.Анализ последнего показывает, что в 2007 г. спрос на жилья продолжал сохраняться, а его превышение над предложением зачастую приводило к необоснованному завышению цен со стороны продавцов. В среднем за 2007 г. цены на жилье выросли на 12-14%, что значительно превышает прогнозы экспертов, даваемые в начале 2007 года. 5.2. За последние пять лет цены на недвижимость выросли в восемь раз в долларовом исчислении (что равносильно ежегодному росту на 30-40%) и к середине 2007 года уже перешагнули планку $ 900 за 1 м2. Специалистами отмечается сохранение тенденции стабильного опережения роста цен продаж жилья по сравнению с ценами его найма, последние росли за этот период не более чем на 20% в год. Объясняется диспропорция тем, что сегмент купли продажи и сегмент найма жилья обслуживают разные категории потребителей. Первые вкладывают в покупку деньги, заработанные за рубежом, не сопоставимые с уровнем доходов нанимателей жилья, которые трудятся в Молдове. 5.3. Сохранится ли эта тенденция в дальнейшем? По мнению аналитиков «Лары», уже в прошлом году основная категория покупателей жилья – гастарбайтеры, заметно поредела. Цены на жилье, даже с их высокими, по местным меркам, заработками оказались неподъемными. К тому же многие из них прошли процедуру легализации в странах пребывания, рассчитывают перебраться туда на постоянное место жительства и вполне вероятно начнут продавать приобретенные впрок квартиры, дабы обзавестись недвижимостью на новом месте. Однако точных данных о том, сколько переселенцев покинет Молдову, пока никто дать не может и тем более сказать, сколько квартир будет выброшено на рынок. По крайней мере в прошлом году до 30% покупок жилья являлись по-прежнему инвестиционными, то есть приобретенными не для проживания, а для сохранения и приумножения сбережений. 5.4. О ценовой ситуации на вторичном рынке жилой недвижимости говорят следующие данные. Однокомнатная квартира новой планировки в центре Кишинева к концу года стоила 32 тыс.евро. На Ботанике и Чокана – 29 тыс.евро, Рышкановке – 28,5 тыс., а на Буюкань – 28 тыс.евро. Квартиры старой планировки на 4-6 тыс.евро дешевле. Двухкомнатные новой планировки стоили, соответственно, в Центре 42 тыс.евро, Ботанике – 40 тыс.евро, Рышкановке и Чокана – 33 тыс., Буюкань – 32 тыс.евро. Трехкомнатные в Центре – 55 тыс., Ботанике, Рышкановке и Чокана – 51 тыс., Буюкань – 50 тыс.евро. 5.5. Состояние первичного рынка характеризовалась также ростом спроса и в последующем постепенной стабилизацией цен, отмечают специалисты биржи недвижимости «Лара». На первичном рынке существенно возросло число потенциальных покупателей, желающих инвестировать средства в приобретение жилья для последующей перепродажи. В то же время наблюдался и рост числа покупателей, приобретающих жилье для личных нужд. Однако покупатели жилья в новостройках стали более разборчивыми, в связи с этим аналитики отмечают рост числа невостребованных объектов. 5.6. Все большую популярность получает ипотечное кредитование покупки жилья, в настоящее время молдавские банки и финансовые организации предлагают более 10 кредитных программ для приобретения жилья. В прошлом году специалисты высказывали опасение, что снижение объемов реализации квартир в новостройках могло привести к сокращению финансирования строительства. Однако, в связи с повышением спроса и ростом цен, эти опасения не оправдались. Правда, схема финансирования претерпела некоторые изменения. Большинство домов в Кишиневе строятся сегодня не на деньги застройщиков, а на привлеченные средства дольщиков и частично заемные средства. Наиболее популярна схема, когда будущие владельцы жилья вносят часть суммы (обычно в пределах 30-50% от конечной стоимости квартиры), а остальную сумму погашают до окончания строительства объекта, как правило, в течение полутора-двух лет. Наиболее востребованными у покупателей, как и в предыдущие годы, остаются одно и двухкомнатные квартиры. Застройщики учитывают эту тенденцию и стараются строить более доступное жилье, ориентированное на среднего покупателя – большинство продаж на первичном рынке обеспечивали квартиры площадью до 80 кв.м. В отличие от 2006 года, когда покупались квартиры в основном на последних стадиях строительства, в 2007 году спросом стали пользоваться дома на нулевом цикле, что позволяет несколько выиграть в цене. На фоне ограниченной платежеспособности спрос на новостройки в 2007 году пришлось «подогревать» различного рода акциями: программными рассрочками, скидками и т.п. Однако привлекательные для покупателей предложения, которые существенно отличаются от среднерыночных, должны насторожить, предупреждают специалисты. За ними может скрываться не лучшее качество дома, или его неудачное месторасположение. Поэтому лучше заранее прикинуть, на какие неудобства можно идти ради экономии в 5-10% от обычной рыночной цены. 5.7. Средняя стоимость жилья на первичном рынке Кишинева на конец 2007 года достигла 700 евро за 1 кв.м. В зависимости от района диапазон цен составлял от 500 до 1000 евро за 1 кв.м. В 2007 году рост цен на жилье первичного рынка соотносился с реальными темпами инфляции и составлял 13-14% в год. В среднем стоимость квадратного метра в новостройках росла достаточно умерено, в то же время опережающими темпами дорожали новостройки эконом-класса, а также жилые комплексы в престижных районах и с удачной планировкой. То есть квартиры бизнес-класса, рассчитанные на более обеспеченных покупателей. Географически стоимость 1 квадратного метра распределилась следующим образом: в Центре столицы – 850 евро, Ботаника – 700 евро, Рышкановка – 650 евро, Буюкань – 600 евро, Чокана – 600 евро. 5.8. О развитии рынка недвижимости в прошлом году можно судить также по количеству и структуре транзакций. Согласно данным Агентства земельных отношений и кадастра, если по республике в целом число транзакций по купле продаже недвижимости в 2007 году увеличилось, по сравнению с 2006 годом, на 10,2% и составило 100,5 тыс., то по Кишиневу их число сократилось на 25,2% и составило 17,6 тыс. Заметно возросло число построенобъектов недвижимости – по республике на 5,6%, по Кишиневу – на 12,1%. Увеличилось число транзакций по ипотечному кредитованию по республике – на 27,6%, по Кишиневу – на 16,4%. Аналитики констатируют, что столичный рынок недвижимости преодолел фазу резкого подъема цен и перешел в фазу стабилизации, что подтверждает и динамика цен. Статистика свидетельствует, что количество сделок купли-продажи снизилось, поскольку большая часть потребности в жилье удовлетворена. Игроки рынка недвижимости переместились в более ликвидный сегмент рынка – объекты коммерческой недвижимости, рынок земельных участков, где количество транзакций существенно возросло. 5.9. За последние 5-7 лет в пик инвестиционной привлекательности вошла кишиневская офисная недвижимость. При этом до сих пор ощущается дефицит качественных офисных площадей самого разного класса предложений. 2007 год показал, что наиболее рентабельны инвестиции в объекты офисного назначения площадью от 100 до 200 кв.м. Цены предложения на офисы плавно растут, опережая рост ставок найма. В 2007 году в центре столицы офисы подорожали на 15%, а за пределами центрального сектора – в среднем на 10-12%. Предложения по реализации 1 кв.м. варьируют в ценовом диапазоне 700-2500 евро в зависимости от географических, статусных, технических или коммерческих факторов ценообразования. В наступившем году подорожание офисной недвижимости продолжится, отмечают аналитики, ожидаемый рост цен может составить 25% за год. 5.10. В сегменте торговой недвижимости в привилегированном ценовом положении находились объекты так называемого street retail: модные бутики, кафе, небольшие ресторанчики на первой линии проспектов. Средняя стоимость таких объектов по Кишиневу составила 0,8-1,3 тыс.евро за 1м2 и 1,0- 6,0 тыс.евро в центре столицы. Максимальный уровень цен в 8,0-10,0 тыс.евро за 1м2отмечен на объекты, расположенные вдоль центрального проспекта Штефан чел Маре. На 2008 год эксперты прогнозируют рост спроса на коммерческую недвижимость, повышение цен на 20-25%, и рост ставок найма в пределах 15-18% годовых. 5.11. Анализ статистических данных показывает, что строительная отрасль является одной из самых бурно развивающихся в Республике Молдова за последние годы. О динамике развития жилищного и социально-культурного строительства можно судить по данным табл.4. Таблица 4 Развитие рынка строительства жилья в Республике Молдова (в расчете на 1000 жителей) Таблица 5
Из данных таблицы видно, что за 1999-2006 гг. на 1000 жителей ввод в 2,1 раза, в т.ч. в городской местности в 2,5 раза, а в сельской на 15%. Число построенных квартир на 1000 жителей выросло с 0,8 до 1,4. 5.12. Положительная динамика наблюдается и в общей динамике построенных квартир и в росте их физических размеров (таблица 5). Рост числа построенных квартир и их средних размеров в республике Молдова
За 1999-2006 гг. число построенных квартир возросло по республике в 1,7 раза, средний их размер возрос на 20%. Немаловажно и то, что население все в большей степени рассчитывает в рыночных условиях не на государство, а на собственные финансовые ресурсы. За 1999-2006 гг. число квартир, построенных населением за свой счет увеличилось в 1,5 раза, а средний размер таких квартир увеличился на 32%. 5.13. Для увеличения емкости рынка строительных материалов важное значение имеет использование для возведения жилых домов тех или иных строительных материалов. Об удельном весе используемых строительных материалов при строительстве жилых домов можно судить по данным таблицы 6. Таблица 6 Распределение жилых домов по материалом стен (по введенной в действие жилой площади) (Процентов)
Из данных таблицы видно, что основными материалами при строительстве домов были кирпич и камень-котелец. Удельный вес этих материалов возрос с 72% в 1999 г. до 85% в 2006 г. Вместе с тем резко снизилось применение крупно-панельного, каркасно-панельного домостроения (с 9% до 2%), а крупноблочного и объемно-блочного с 7% до 1%. Такое резкое снижение во многом связано с низкими теплоизоляционными показателями этих материалов. 5.14. Строительный бум, характерный для нашей страны в последние годы вызвал резкое увеличение спроса корпоративных и индивидуальных клиентов в строительных материалах. Так производство и реализация изделий из гипса, бетона и цемента возросло с 95,9 млн.лей в 1999 г. до 763,5 млн.лей или почти в 8 раз (таблица 7). Таблица 7 Динамика роста производства и реализации строительных материалов в Республике Молдова Млн.лей
Из данных вышеприведенной таблицы видно, что производство и реализация цемента, извести и гипса в 2006 г. по сравнению с 1999 г. увеличилось в 22,4 раза, черепицы и кирпича - в 4,1 раза, строительного камня – в 2,6 раза, стекла - в 3,6 раза. 5.15. Анализ тенденций в строительной отрасли и в производстве строительных материалов показал, что емкость рынка строительных материалов в Молдове определяется ростом количества семей, их доходами и объемами жилищного строительства. Исходя из этого емкость рынка строительных материалов в Молдове можно ограничить количеством семей, намеревающихся строить отдельные квартиры и индивидуальных жилых домов, уровнем их доходов. 5.16. Прогноз емкости рынка строительных материалов можно представить (таблица 8): Таблица 8 Прогноз емкости рынка строительных 5.17. Обследование, проведенное при разработке настоящего бизнес-плана показало, что реальными потенциальными заказчиками на строительство квартир являются семьи, где совокупный месячный доход превышает 500 евро в месяц.материалов в Молдове
5.18. Из проведенного анализа можно сделать вывод, что на первом месте, по объемам спроса строительных материалов будет находиться сегмент изделий из бетона, цемента и гипса. На втором месте – сегмент кирпич и черепица из обоженной глины. И наконец, на третьем месте – сегмент строительного камня. При этом анализ тенденций развития сегмента изделий из бетона, извести и гипса показывает, что преимущество в развитии в перспективе получат изделия из ячеистого бетона, которые отличаются повышенными теплоизоляционными качествами и поэтому будут находить все больший спрос при строительстве жилых домов и объектов социально-культурного назначения. 5.19. Внешние условия. Ограничения по внешнем условиям могут быть только по росту или снижению поступления финансовых средств потенциальных заказчиках строительных объектов. 5.20. Рыночная ниша Проведенный анализ рынка строительных материалов показывает что для компании «ODGON» имеется достаточная рыночная ниша, для увеличения продаж до 120-150 млн.лей в год. 5.21. Анализ конкурентов Анализ конкурентов проведен по наиболее крупным фирмам, производства и реализации изделий из ячеистого бетона, таких как «Beton armat»; «MACON»; KMK «Knauf»; «ABA»; «Viteza Ciapchin». Главное преимущество компании «ODGON» перед указанными фирмами, во-первых, в том, что производство изделий из ячеистого бетона будет осуществляться из техногенных отходов, что позволит реализовывать их по более низким отпускным ценам, чем у конкурентов, во-вторых, строительные конструкции компании «ODGON» будут на месте производства отделываться декоративными материалами строгой конфигурации, что не потребует дополнительной обработки, покраски. Это также существенно снизит цены. В третьих, предлагается инновационная технология изготовления изделий из ячеистого бетона основанная на: • использовании в производстве на одной технологической линии различных видов минеральных вяжущих - портландцемента, гипса извести и их композиций; • применении для приготовления формовочных смесей воды с повышенным содержанием минеральных солей, включая морскую воду, что в настоящее время не допускается действующими нормативами; • активизации физическими методами формовочных смесей для изготовления строительных изделий. То есть повышение их прочностных показателей, что позволяет на едином технологическом оборудовании получать обычные бетоны только на песке, но без щебня, и легкие ячеистые бетоны, но без пены или газообразующих добавок; • практически полном исключении затрат тепловой энергии в технологических процессах производства строительных изделий; • возможностях одновременного изготовления на технологических линиях разнообразных изделий из различных материалов, что позволит обеспечить их поставку на строительные объекты в комплексе. Изделия компании «ODGON» характеризуются высоким качеством, широким ассортиментом и низкими ценами. Декоративные материалы также в своей основе будут состоять из техногенных отходов производства. В приведенной ниже таблице для каждой фирмы указан ее ранг, ранг ее конкурентов, в шкале диапазоном от 1 до 8 (1 . наихудший показатель, 8 – наилучший). Таблица 9 Ранжировка компаний конкурентов на рынке изделий из ячеистого бетона в Республике Молдова
Как видно из рассчитанных показателей, основанных на данных обследований, средний ранг компании «ODGON» составляет 6, у конкурентов «Beton armat» - 5,25; «MACON» - 5,75; KMK «Knauf» - 5,75; «ABA» - 3,5; «Viteza Ciapchin» - 2. Таким образом репутация компании «ODGON» выше чем у конкурентов. Она поддерживается за счет более прогрессивной инновационной технологии производства ячеистого бетона и отделочных материалов, высокой квалификации специалистов, высокого качества продукции и низких отпускных цен. |
|
